從“萬人搶”到全面停售,，“鬧劇”將收場“劇情”需思量

上海一“老破小”小區(qū)近百套房源曾遭“秒光”,，購房者轉瞬由“幸運兒”變成“踩雷者”

從“秒光”到“暫停網(wǎng)簽過戶”，再到終止銷售,，上海一“老破小”住宅小區(qū)兩個月間頻頻登上熱搜,。總價值近5億元,、近百套曾遭“萬人搶”的小區(qū)為何不能網(wǎng)簽過戶,？為何不賣了？

在搶房大戰(zhàn)中“脫穎而出”的購房者們,，在等待和未知中,，轉瞬由“幸運兒”變成“踩雷者”，這對監(jiān)管部門和購房者有何啟示,？

一波三折,，上海“網(wǎng)紅”小區(qū)從“萬人搶”到全面停售

14日晚間,，上海世茂房地產有限公司發(fā)布公告稱,，該公司所持有的浦東新區(qū)浦城路580弄小區(qū)110套房屋，于2021年10月開始銷售,，隨即網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言,，并影響到后續(xù)流程。經(jīng)世茂多方溝通并慎重決策,，不得不停止上述房源銷售,，并將啟動善后程序,，為客戶辦理解除房屋買賣合同并依據(jù)合同約定進行處理。

公告中提及的“浦城小區(qū)”自10月宣布入市以來,，一直處于輿論的風口浪尖,。先是被傳言“上海神秘房東一次性拋售93套房”，伴隨著房地產稅出臺的消息一度沖上微博熱搜第一名,。后經(jīng)證實,，該批房源屬于世茂旗下一公司。2014年,，由于世茂想對該小區(qū)周邊進行整體開發(fā),，因此收購了第一排房屋，共計110套,。后因有些居民沒有和世茂談攏,，因此該公司也無法進行整體改造。

記者走訪“浦城小區(qū)”發(fā)現(xiàn),，該小區(qū)建成于1993年,，距離“地標”東方明珠塔僅約2公里，離黃浦江約一公里,，地理位置較為優(yōu)越,。雖屬典型“老破小”，但潛在買家不在少數(shù),，目前該小區(qū)的掛牌單價普遍在每平方米9萬元以上,。10月中旬，該小區(qū)“開盤”前,，擠滿了房產中介及其帶來的看房者,。據(jù)第三方分銷機構統(tǒng)計，登記意向購房人超過3萬,。

“10月15日,，41至49平方米的小戶型售罄；次日,，64至72平方米的戶型售罄,。近百套房源瞬間被搶光?！币幻麉⑴c分銷的房產經(jīng)紀人告訴記者,，世茂給出的價格是均價每平方米8.5萬元，相當于當時的市價打了9折,，且購房者不需支付稅費和中介費,。“房源兩天都是被‘秒殺’的，根本沒有時間讓購房者思考的時間,，且世茂要求必須付全款,，不能貸款?！?

因低于市場價,，購房者普遍接受開發(fā)商“全款買房”的要求,，并早于正常購房流程支付了全部款項,。但沒想到這埋下了后患，12月初,，這批房源的網(wǎng)簽或過戶被叫停,，原因在于這批房子屬于債務抵押物。解押之前,，無法完成全部購房流程,。

迫于壓力，世茂不得不發(fā)布公告,，強行啟動退房流程,。

總價值超4億、近百套房產不能網(wǎng)簽過戶

從當初搶到房的“幸運兒”,，瞬間成為維權者,，近百組購房者遭遇“喜悲兩重天”。作為終止銷售的導火索,，價值4.5億元,、近百套房源為何不能網(wǎng)簽過戶？

購房者季女士告訴記者,，一次性付清全款的她1個多月前就被告知不能網(wǎng)簽,，需要世茂先解除抵押。

“我當時一聽就懵了,，因為不能網(wǎng)簽就意味著無法獲得法律保護,。我們跟開發(fā)商只簽過一份沒有法律效力的草簽合同，且這份合同上只有我們乙方簽字了,，開發(fā)商以要甲方蓋章為由把合同收走了,。根據(jù)銷售合同約定，我們應該與開發(fā)商在10月31日前簽訂正式的房屋買賣合同,?！?

季女士等了又等，到了11月,，銷售員告訴她,，“這批房源可能出現(xiàn)問題了，現(xiàn)在停止網(wǎng)簽。開發(fā)商表示,，再過2至3個月就能解決問題,，讓我們耐心等待?！?

另有購房者告訴記者,，他們已網(wǎng)簽成功，并拿到了正式的房屋銷售合同,，但是房屋依然不能過戶,，因為這批房子屬于債務抵押物。12月初,，幾位已經(jīng)完成網(wǎng)簽的購房者告訴記者,，“世茂說解押后，就可以過戶了,?！?

記者12月上旬詢問了世茂集團有關人士，她告訴記者“目前有30余套房產已網(wǎng)簽,，至于政府因何停止網(wǎng)簽,，我們也很意外，目前正在溝通,。且抵押情況此前已告知購房者,，不存在隱瞞的情況?！?

世茂集團相關負責人12月初表示,，此次出售的90余套住宅，此前作為公司的固定資產抵押給了“陸家嘴信托”進行融資,，這是行業(yè)內正常的盤活資產方式,。“我們接受業(yè)主的退房申請,，立即辦理退房手續(xù),，并給予同期LPR的利息作為補償。我們也希望能在三個月以后,，對堅持購房的客戶辦理正常的網(wǎng)簽和過戶,。如果三個月后還不能網(wǎng)簽，我們會出具更完善的解決方案,?！?

“鬧劇”將收場，“劇情”需反思

“沒想到空歡喜一場,，我們的時間精力全打了水漂,。”部分購房者認為自己被套路了，同時也開始擔心起后面的退款事宜是否依然進展不順,。記者調查發(fā)現(xiàn),，由于房地產交易是市場行為，且開發(fā)商往往占據(jù)主導地位,，往往利用“霸王條款”逼迫買方就范,，因此整個售房過程雖常打“擦邊球”，但往往不違法,；然而,，由于交易所涉金額巨大，因此值得相關部門反思,，以更好地保護購房者的合理權益,。

“老房新售”誤導購房者。世茂集團有關人士告訴記者,，110套房產中，除部分被內部員工認購外,，起初只賣出了幾套,，后因公司想盡快出手，9月底與第三方分銷公司簽定團購協(xié)議,，由其代銷,。該公司又聯(lián)合了四家中介機構合作進行分銷。

由于多數(shù)購房者在進行二手房交易時面對的都是個人房主,，只有在購買新房時,，才會直面開發(fā)商。加之,，中介機構在宣傳時特意強調“無中介費”“低稅費”“開發(fā)商直銷”等,，因此“老房新售”很容易誤導購房者是在“買新房”，但此次實際上開發(fā)商是在出售自持的二手房,。

一位基層監(jiān)管部門人士告訴記者,，新房需要政府審批預售證，因此不符合規(guī)定的新房是不能上市銷售的,。因此,，開發(fā)商和中介機構在銷售過程中實際上是誤導了消費者。

人為制造“銷售恐慌”,。記者了解到,，為盡快銷售房屋，中介機構普遍采取“饑餓營銷”的方式,。在“浦城小區(qū)”的出售過程中,，四大中介更是不遺余力地全城推廣，人為制造購房恐慌。

“市場價8至9折”“學區(qū)房”等宣傳噱頭不斷,、花樣頻出,，鑒于該小區(qū)位于陸家嘴核心地段、且價格低于市價,，因此得到了很多購房者的青睞,。供不應求的銷售場面，讓開發(fā)商可以輕輕松松挑選全款客戶,。為了搶購成功,，購房者完全忽略了“劃算”背后的法律風險。

中介機構作為撮合交易方,，有義務為購房者盡責產調,，并履行告知義務?！爸薪闄C構只顧賺取甲方傭金,，而枉顧購房者交易風險，是極不負責任的,?！币拙又菐煅芯恐行目偙O(jiān)嚴躍進表示。

購房者知情權或未獲足夠保障,。開發(fā)商或中介機構究竟有沒有事先告知有抵押,？記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn)，眾人說法不一,。

由于由多家中介分別銷售,，有的銷售人員確曾告知認購者房產在“抵押”狀態(tài)中，但多數(shù)聲稱并不影響后續(xù)購房流程,，“等世茂集團正式解除抵押后便可配合網(wǎng)簽過戶,。”也有的銷售人員并沒有履行告知義務,，只是一味催促認購人“下定”“搶購”“買到即賺到”,，只顧賺取超過10%的傭金而沒有履行責任。

“我一共付了三筆款,，第一次付定金,，第二次付一期款，第三次付全款,。草簽合同時,，開發(fā)商方面才告知房屋已被抵押的實情，而不是先告知再付定金買房的,?！币晃毁彿空吡x憤填膺地說,，草簽時“生米已成熟飯”，無奈之下,，自己只能被迫簽定內含“該批房源已經(jīng)抵押給陸家嘴國際信托有限公司,，債券數(shù)額為9.5億元”“已知曉上述房屋存在抵押信息，并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款,、過戶等其他一切房屋交易手續(xù)”等內容的《知情同意書》,。

記者15日獲悉，世茂集團已開始通知購房者退房事宜,，購房者提交材料后的30個工作日內會收到退款,，所退款項包括購房款及10%的賠償款。業(yè)內人士建議,，監(jiān)管部門應及時關注進展,，必要時介入，以充分保障購房者權益,。（記者 鄭鈞天）

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